Die eingeschränkten Nutzungsmöglichkeiten von Gewerberäumen während des ersten Lockdowns stellen keinen zur Minderung der Miete berechtigenden Mangel der Mietsache dar. Ein Anspruch auf Anpassung der Miethöhe über die Grundsätze des Wegfalls der Geschäftsgrundlage ist möglich.

Steitgegenstand war rückständige Gewerberaummiete für ein Geschäft für die Monate April, Mai und Juni 2020 während der Zeit des ersten Lockdowns. Aufgrund der Vierten Verordnung zur Bekämpfung des Corona-Virus war die Nutzung der Räume vom 18.3. bis 19.4.2020 unmöglich und in der Zeit vom 20.4.2020 an nur sehr eingeschränkt möglich. Die Umsätze brachen ab März ein. Einer Bitte nach Mietminderung wurde nicht entsprochen, woraufhin die Miete in der Zeit April bis Juni 2020 nur teilweise gezahlt wurde. 

Das Oberlandesgericht Frankfurt entschied, dass der Mierter für den zu beurteilenden Zeitraum keinen rechtlichen Grund für die Herabsetzung der vertraglich geschuldete Miete besitze. 

Die Mietsache habe nämlich keine zur Minderung berechtigten Mangel aufgewiesen, da die Räume zu dem vertraglich vereinbarten Gebrauch weiterhin tauglich gewesen sind. Die behördlich angeordneten Einschränkungen wirkten sich nicht objektbezogen aus, sondern bezogen sich inhaltlich auf den Betrieb des Mieters. Der Vermieter schuldete, allein die Möglichkeit, in den überlassenen Räumen ein Geschäftsbetrieb zu führen, nicht aber in irgendeiner Weise die Überlassung des Betriebs selbst. Der vereinbarte Nutzungszweck für den Betrieb eines Einzelhandelsgeschäfts habe lediglich die gestattete Nutzung präzisiert. Durch die behördlichen Beschränkungen sei dieser vereinbarte Nutzungszweck selbst nicht untersagt worden, sondern nur die Art der Durchführung des Geschäftsbetriebs.

Hinweis:

Die Entscheidung ist nicht rechtskräftig. 

Tipp:

Denkbar ist – worauf das OLG hinwies – die Herabsetzung des Mietzinses aufgrund schwerwiegender Störung der Geschäftsgrundlage des Mietvertrages. Denn die Geschäftsgrundlage des Mietvertrages wurde durch die „Folgen der Naturkatastrophe der COVID-19-Pandemie schwerwiegend“ geändert. Die Vertragsparteien seien davon ausgegangen, dass während der Vertragslaufzeit Folgen einer solchen Pandemie nicht einträten. Es ist davon auszugehen, dass sowohl der Mieter, als auch der Vermieter, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten, Regelungen hierfür vereinbart hätten.